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不動産投資の失敗成功の分かれ目は?節税効果とリスク、利回りの考え方


近年は景気が回復傾向にあるそうですが、あまり実感がわかない。
そんな昨今、投資家からにわかに注目を集めているのが不動産投資です。
2020年には東京オリンピックが開催される日本で儲けるには、いったいどうすればいいのでしょうか。

 

 

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不動産投資の基本

まずは不動産投資の基本的な考え方について学んでみましょう。
不動産投資に限った話ではありませんが、投資による利益はある資産を持っていることにより得られる利益(インカムゲイン)と、何か資産を売却することにより得られる利益(キャピタルゲイン)に分類することが出来ます。

 

 

たとえば我々にとっては身近な銀行の利子は、預金という試算を持っていることにより得られる利益ですから、インカムゲインに分類されます。その他、株式の配当金、社債の利息などもインカムゲインに含まれます。

 

 

一方、株式を売却することによって得られる利益はキャピタルゲインに分類できます。
買値より売値が高ければその分だけ利益を得られます。
逆に買値が売値より安い場合は損失が出ることになります。この損失をキャピタルロスといいます。

 

 

不動産投資の話に戻ります。不動産投資による利益の上げ方は大きく分けて、
毎月の家賃収入と不動産を売却したときの売却益の2種類に分類できます。
前者は不動産という資産を持っていることにより得られるものなのでインカムゲインに、
後者は不動産という資産を売却することにより得られるものなのでキャピタルゲインに分類可能です。

 

 

とはいえ、今の日本で物件価格が急激に上昇するというのは少し考えにくいですよね。
確かに東京オリンピックの開催に向けて東京沿岸部では建設ラッシュが起こっていますが、
彼らのもくろみ通りに物件価格が上がる保証はどこにもありません。

 

 

物件は経年劣化するのが普通ですから、物件価格上昇を見込んで仕込むというのはやや不確実性が高いといえます。

 

 

それよりも我々が狙うべき家賃収入、つまりインカムゲインです。
毎月数十万円の家賃収入があれば、それだけでとりあえず露頭に迷わないくらいの生活はできます。
本業を続けながら不動産投資を成功させればそれだけ家計にも気持ちにも余裕ができます。

 

 

さらに利益が上がれば仕事をやめて悠々自適のアーリーリタイア生活を送ることも夢ではありません。将来は家賃収入を年金代わりに暮らしていくこともできます。
現在の公的な年金制度が心配だという方は、早めに投資を始めたほうがいいかもしれません。

 

 

不動産投資のメリットとリスク

不動産投資の一番のメリット利回りが高いことです。
不動産投資の利回りは一般的に表面利回り、もしくは実質利回りで表します。

 

 

表面利回りは一般的な不動産の広告によく掲載される数字です。
正確な利回りを表すものではありませんが、その物件のおおよその収益性を把握する上では役立ちます。

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100%

たとえば、年間家賃収入が1000万円、物件価格が8000万円の場合、表面利回りは

1000万÷8000万×100%=12.5%

となります。

一方、実質利回りはここに経費や税金などを加えたもっと実質的な利回りのことです。
表面利回りと比べてより正確に収益性を把握することができますが、
計算が複雑なので広告などに掲載されることはあまりありません。

実質利回り=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100%

たとえば、年間家賃収入が1000万円、建物の維持にかかる年間諸経費が100万円、物件価格が8000万円、購入時の諸経費が500万円の場合、実質利回りは

(1000万円-100万円)÷(8000万円+500万円)×100%≒10.6%

となります。

 

 

この実質利回りはある瞬間での収益性を示したものであり、
実際の収益は毎年変動します。入居率が下がれば家賃収入は下がりますし、
管理費が安い管理会社に帰れば年間諸経費は減ります。

 

 

実質利回りが10%を超える物件にはなかなか当たれないかと思いますが、
7%~8%でもかなりの収益性といえます。

 

 

今どきの定期預金はどんなに利回りが高くても年間0.3%程度ですし、
国債も20年でやっと1%を超える程度です。これと比べれば不動産投資は十分利回りは高いといえます。

 

 

また、不動産投資では借金をしての投資が可能になります。
借金をしての投資は確かにリスクもありますが、それ以上にメリットがあります。
たとえば、物件価格が1億円、年間家賃収入が1000万円、表面利回りが10%の物件を買うとしましょう。

 

 

この場合、全額自己資金で行えば自己資金を回収するのには10年かかります。
しかし、自己資金は3000万円、残りの7000万円を借り入れとすれば、自己資金を回収するのには3年しかかかりません。

 

 

このように少ない自己資金でも投資を始めることが出来なおかつそれを早く回収できるというのは他の投資にはないメリットといます。

 

 

一方で借り入れには当然相応のリスクがあります。
一番大きなリスクは金利上昇のリスクです。
長らく低金利時代が続いた日本ですが、本来金利はもっと高くあるものです。
金利が上がれば当然多額の借り入れをした人ほどたくさんの利息を支払わなければなりません。

 

 

いくら不動産投資で利益が上がっても、その利益を金利に持っていかれてしまっては意味がありません。長期固定金利で借りるなどして、リスクヘッジを行うのが重要です。

 

 

もう一つは借金が返せなくなるというリスク。
借金が返せなくなった場合は債務整理を行うことになりますが、
その場合は財産の一部または大半を失うことになります。

 

 

その他災害リスクや空室リスク、家賃滞納リスクなどもあります。
しかし不動産投資はこれらのリスクをがあることを考慮してもなお魅力的です。

 

 

物件の探し方

不動産投資には1000:100:10:3:1の法則があるといわれています。
ネットや広告で1000件の物件情報を見た場合、実際に見学に行きたいと思える物件は100件で、
そのうち実際に買付申込書を出してもいいと思える物件は10件で、
さらにそのうち銀行などから融資を取り付けられるのが3件で、実際に契約を結ぶのは1件という意味です。

 

 

逆に考えると、1件の購入にたどり着くためには平均して1000件の物件情報を調べなければならないということになります。これは兼業投資家にとってはなかなか大変なことです。
毎日20物件の情報を見ても1000件突破するには50日かかります。

 

 

さらにそこから実際に物件を見て、買い付け申し込みを出して、融資の取り付けも行って……となるととてつもない労力がかかります。少ない労力で不労所得を、なんて甘い夢を見ないほうがいいです。

 

 

金融機関からの融資の取り付け方

全額自己資本で物件を購入するのでもない限りは金融機関から融資を受けることになります。
金融機関にもいろいろな種類がありますが、お勧めは日本政策金融公庫都市銀行です。

 

 

日本政策金融公庫は政府系金融機関の一つで、金利は安い、審査は比較的簡単とメリットが多いです。
都市銀行は審査はやや厳しいですが、金利はこちらも安いです。

 

 

地方銀行信用金庫は借りやすいものの金利が若干高めなので、なるべくなら避けたいところです。
もちろん条件によっては都市銀行並みの金利で借りられる地方銀行や信用金庫もあるので、
こちらを粘り強く探すことも大切です。

 

 

融資交渉では自己資金の多寡が特に重要になります。
自己資金は多ければ多いに越したことはありません。日本政策金融公庫の場合は物件価格の2割
都市銀行の場合は物件価格の3割の自己資金があれば、融資の可能性はぐっと膨らみます。

 

 

あとは年収、職業、確定申告書の決算(自営業の場合)、他社からの借り入れの有無などが見られます。

 

 

なお、融資を受ける際には必ず人から金融機関を紹介してもらうようにしましょう。
金融機関というのは大変変わった思考回路の持ち主であり、
自分からお金を貸してほしいという人にはあまり貸したがりません。

 

 

お金を貸してほしいといっている人=お金がない人であり、将来不良債権となる可能性が高いからです。
逆に自分からお金を欲しいといってこない人は現時点でお金がある人なので、彼らはそちらに貸したがります。

 

 

自分から金融機関の門をたたくとお金がない人というレッテルを張られる可能性があります。
不動産会社、知り合いの投資家など、誰でもいいので必ず他人からの紹介を受けるようにしましょう。

 

 

管理会社の選び方

昔は買った物件を自分で管理する不動産投資家が少なくありませんでしたが、
今はそのような面倒くさい業務はすべて外部委託してしまうのが一般的です。

 

 

とはいえ管理会社も千差万別です。
管理会社のサービスの種類は大きく分けて管理委託方式転貸方式に分類できます。
管理委託方式はオーナーが管理会社に管理を委託する方式です。
管理会社は手数料を受け取り、それと引き換えに普段の管理業務を行います。

 

 

管理会社が行う業務は集金、清掃、トラブルの調整、家賃督促などです。
この方式の場合、手数料は大体家賃収入の3%~7%程度となります。
管理手数料が安いのはうれしいところですが、その分や手もらえる仕事も限られているため注意が必要です。

 

 

転貸方式ではオーナーは管理会社に対して物件を貸し出します。
管理会社はその物件をさらに貸借人に対して貸し出します。いわば住宅の又貸しです。

 

 

この場合、オーナーは入居率の高低にかかわらず、毎月一定の額を管理会社から受け取ります。
つまり入居率が下がった際のリスクについては管理会社が負うことになるわけです。
管理会社の利益は貸借人から得られる家賃とオーナーに支払う賃料の差額となります。

 

 

この場合、入居率の多寡がオーナーの稼ぎに直結しないため、
オーナーは安定して家賃収入を得ることが出来ます。

 

 

ただし管理料は家賃収入の15%~20%と、管理委託方式の場合と比べてかなり高くなります。
空室のリスクが少ない都心の物件などの場合は管理委託方式のほうが最終的な収益は大きくなるでしょう。

 

 

出口戦略の物件売却について

購入した物件は取り壊しでもしない限りは売却することになります。
どうせ売るならば最も価格が高くなる時期に売りたいものです。
しかし、物件の価格というのは基本的に時が経てばたつほど安くなっていくものです。

 

 

じゃあ早く売った方がいいのかというとそんなこともありません。
早く売ってしまうと十分な賃料を得られなくなってしまうからです。

 

 

賃料をたくさん得ようすると物件価格が安くなってしまう。
かといって早い段階で売ろうとすると賃料が得られなくなってしまう。このあたりのバランス感覚は難しいところです。

 

 

場合によっては物件を売却せず、最後まで保有する戦略が最適となることもあります。
特に築古の木造物件はどうせ大した額になりませんし、取り壊しにかかる費用も安いので、
最後まで使いつぶして更地にして新しい建物を建てるという選択肢は有力になります。

 

 

逆に鉄筋コンクリート造や鉄骨造は長持ちで経年劣化しないうえ、取り壊しが大変なのでどこかで売却することを前提としておいたほうがいいでしょう。

 

 

何かと複雑な不動産投資ですが、やはり高い利回りは非常に魅力的です。
あなたも不動産投資で資産を築いて見ませんか。



最後までご覧いただき、ありがとうございました。
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